Как измерить площадь помещения в свою пользу?

Давно уже всем известен тот факт, что при измерении площади одного и того ж помещения у разных людей результаты будут отличаться. Возникает вопрос: почему так происходит? Единицы длины и измерительные инструменты у каждого человека одинаковые, а площадь помещения отличается. Разница заключается в методах измерения помещений, которые существуют на рынке недвижимости.

По западному образцу. Государственные органы нашей страны, собственники, сдающие помещения, доверяют только стандартам БТИ (бюро технической инвентаризации). Поэтому и при проектировании в разрешительной документации только они используются. Такая система имеет широкое использование там, где качество БЦ и ТЦ продолжает оставаться низким.

Есть еще и международные стандарты расчетов - BOMA (Building Owners and Managers Association). Этими стандартами пользуются собственники зданий и арендаторы в западном мире. Конечно же есть и другие признанные системы измерения, например в Америке, в частности Вашингтоне, были разработаны свои стандарты.

Наши брокеры берут на вооружение знания западных коллег. Как правило, для помещений класса А используются стандарты BOMA, а для класса В - стандарты БТИ.

Установленные стандарты используются не только для того, чтобы определить площадь помещения, но и решить множество вопросов и задач, связанных с расчетом площади здания. Например, за какие из общих зон (коридоры, лифты, санузлы) должны платить арендаторы? Нужно ли взимать плату за вентиляционные шахты и шахты для кабелей? Размеры помещения считать от бетонной стены или от обшивающего его гипсокартона? Должно ли оплачиваться арендатором место под несущими колоннами? И это только маленький перечень важных вопросов в расчете площади.

По результатам расчетов видно, что для собственника стандарты BOMA выгоднее, чем расчеты по БТИ. Ведь от арендатора можно требовать оплаты всех используемых им помещений, что повышает доходность зданий. Кроме того, можно более точно определить, какие средства можно получить от каждой зоны помещения, ну и, вместе с тем, выгодно организовывать их эксплуатацию. Также можно справедливо распределить оплату общих зон во избежание конфликтов. Еще есть возможность определить объем пространств, которые нельзя использовать, то есть узнать так называемый коэффициент потерь.

Хотя абсолютной точности измерений нельзя достичь и с помощью BOMA. Погрешность, официально принятая при измерении, составляет 2 %. Например, если при аренде большого помещения погрешность составит 3 %, то арендатор понесет затраты, причем не только в виде арендной платы, но и за операционные платежи. Поэтому, затраты на услуги оценщика и посредника в переговорах гораздо целесообразные и окупятся за полгода.

Существует также множество спорных моментов, которые можно решить на переговорах. Как правило, такие вопросы касаются дополнительные технических помещений. Например, при проведении проводки нужно подсобное помещение, тогда оно будет учитываться при измерении помещения. Или арендатору для хранения аппаратуры нужны специальные помещения, то они будут включаться в арендуемую площадь. Если же такой необходимости нет, то и подсобное помещение не будет включаться в общую площадь.

Важно знать, что стандарты BOMA можно толковать по-разному. Они немного не сопоставимы с реалиями нашей жизни. К примеру, на Западе не знают, что такое shell & core, ведь там все помещения сдаются сразу с отделкой. У нас же на практике вычисляется толщина гипсокартона (а это 6-7 см), которого в действительности при сдаче в аренду не существует.

Кроме того, результаты оценки помещений, сделанные по BOMA тоже отличаются между собой. Все зависит от того, кто заказывает оценку. Главное в этом деле, по мнению всех участников рынка, умение убеждать собеседника.