Cегодня, когда стоимость столичной недвижимости стала неподъемной, большинство желающих обзавестись жильем в Москве вынуждены ограничиться долгосрочной арендой. Возможно, такому положению вещей способствовали заявления московских чиновников, убежденных, что подобный сценарий жизни в ближайшей перспективе может и даже должен стать нормой.

Как бы то ни было, но за последний год стоимость аренды московских квартир заметно выросла, особенно в элитном сегменте. О важнейших тенденциях рынка аренды и прогнозах его развития М2 рассказывают специалисты ведущих риэлторских компаний.

Первое и главное изменение рынка аренды в 2007 году коснулось соотношения жилья различных сегментов в столице. Если ранее самыми востребованными являлись квартиры эконом-класса, то за последний год в фавориты выбились более дорогие предложения. «В качестве иллюстрации стоит продемонстрировать структуру спроса на квартиры за 2006 и 2007 годы, — рассказывает заместитель директора управления аренды холдинга «МИЭЛЬ» Мария Жукова. — Интерес к квартирам, арендная стоимость которых составляла от $450 до $1 тыс. в месяц, сократился, а основной спрос переместился в ценовую категорию от $1 тыс. до $3 тыс. в месяц. По сравнению с 2006 годом спрос в данном сегменте увеличился с 14,3 до 54%». По оценкам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, диапазон цен наиболее востребованных предложений шире: если раньше большая часть предъявляемого спроса находилась в пределах $3 тыс. в месяц, то теперь он практически равномерно распределен между более высокими бюджетами: группа $3–6 тыс., $6–10 тыс. и более.

Но подобные оценки верны лишь отчасти. Как известно, мониторинг рынка недвижимости связан с неизбежными проблемами. Базы данных риэлторских агентств учитывают лишь информацию о зарегистрированных сделках, проводимых официальным образом. Но множество арендных договоров до сих пор заключается нелегально — на страх и риск заинтересованных сторон. Естественно, что именно в эту категорию попадает большая часть сделок по наиболее дешевому жилью. Таким образом, при существующей ситуации учет и анализ всей информации в принципе невозможен.

Впрочем, некоторые изменения в организации рынка аренды все-таки происходят. «Непрозрачный», «нечитаемый», «обнаруживающий себя на листках объявлений, расклеенных у подъезда» — так характеризовали этот рынок еще несколько лет назад. Теперь в столице растет число желающих сдать или снять квартиру, воспользовавшись при этом услугами профессионалов. Такой тенденции способствует несколько причин. Во-первых, попытки московского правительства легализовать частный арендный бизнес уже дают первые результаты.

Во-вторых, меняется состав как арендодателей, так и нанимателей: все чаще в числе и тех и других оказываются грамотные и весьма состоятельные люди, которые предпочитают цивилизованные правила игры.

Еще одно заметное явление — активное развитие рынка апартаментов, предназначенных для аренды, — это направление выглядит достаточно перспективным. Именно поэтому многие компании включают апартаменты под аренду в планируемые офисные, торговые и гостиничные комплексы.

Нельзя не отметить некоторые новые акценты, касающиеся географии. Где лучше снять квартиру? Этот вопрос всегда был одним из самых главных. Но ответ на него долгое время носил исключительно стихийный характер. Большинство нанимателей ориентировались прежде всего на стоимость, а потому снимали самое дешевое жилье на окраинах. Для бизнесменов самый существенный параметр — близость к месту работы, но географические предпочтения от этого не становились понятнее.

В последнее время районы медленно, но верно разделяются по социальному и функциональному статусу. Как следствие, становятся понятными и предпочтения арендаторов. Например, растет доля спроса на высококлассные квартиры в развивающихся деловых районах — Пресненском, Замоскворечье и других, расположенных в том числе за пределами Садового кольца.

Что касается квартир эконом-класса, то их хозяева всячески стараются поднять цену своего предложения: ремонтируют, оборудуют современной мебелью и техникой. Москва позиционируется как город для успешных и состоятельных граждан, но число желающих снять квартиру — пускай примитивную, но недорогую — не уменьшается. Но таких предложений остается все меньше, и небогатые арендаторы вынуждены переезжать в Подмосковье. Им на смену приходят более обеспеченные люди, финансовые возможности которых успевают за ростом стоимости аренды.

Есть и еще одно заметное явление. Как рассказала руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» Галина Киселева, тенденцией прошлого года стал массовый переход на рублевые расчеты в сегменте эконом-класса, причем не только при заключении договоров, но и при выставлении объявлений об аренде. По оценкам эксперта, уже две трети арендаторов перешли на национальную валюту. Разумность использования рубля налицо: его курс сегодня стабильнее, чем долларовый.

Тезис о том, что в данный момент рынок недвижимости подвержен диктату покупателя, похоже, верен и в отношении рынка аренды. Но многое зависит от географии предложений, поскольку они распределяются весьма неравномерно. «Максимальное количество предложений в течение 2007 года отмечалось в Центральном и Западном округах, — рассказывает М. Жукова. — Именно там был сосредоточен основной объем квартир бизнес-класса и элитного жилья. Более того, активно поступали новые объекты. Количество предложений стабильно превышало спрос».

Любопытно, что при этом не наблюдалось и ажиотажа в отношении квартир нижнего ценового сегмента, хотя соискателей по-прежнему в разы больше, чем доступных предложений. По словам Г. Киселевой, в традиционную «горячую» сентябрьскую пору соотношение спроса и предложения в эконом-сегменте обычно достигало 10:1, а в 2007 году не превысило 3:1.

Очевидно главное: в Москве появились районы, где сдается достаточно квартир. Такая ситуация, как правило, приводит к корректировке цен или росту запросов нанимателей. И если первая тенденция еще отчетливо о себе не заявила, то вторая — налицо. «Растут требования арендаторов к качеству жилья, что повторяет тенденцию, имеющую место на рынке продаж. Это касается характеристик не только квартиры, но и дома — его инфраструктуры и окружения. Повышается интерес к недавно построенным жилым комплексам, — рассказывает К. Ковалев. — Арендаторы дорогих квартир хотят жить в хорошем (желательно центральном) районе, в новом охраняемом доме. При этом немаловажную роль имеет наличие качественного ремонта и современной мебели». Комфортабельность жилья, сдаваемого за такие деньги, уже не обсуждается: так, квартира обязательно должна иметь систему кондиционирования. Обычные дома в «сталинках» с так называемым евроремонтом сегодня пользуются все меньшим спросом у состоятельных арендаторов.

Становятся привередливыми и наниматели жилья эконом-класса: многие опции, ранее дополнительные, теперь становятся обязательными. Если когда-то стиральная машина в снимаемой квартире была большой удачей, то теперь она почти такое же непременное условие, как наличие холодильника, электрочайника и телевизора. Все больше людей предпочитают квартиры с доступом в Интернет.

Приведет ли подобная взыскательность к улучшению качества проживания в съемных квартирах, сколько сил и средств владельцы готовы потратить, чтобы удовлетворять новые запросы арендаторов? Интересно наблюдение, сделанное Г. Киселевой: «Очень многие «рантье» сегодня начали продавать свои квартиры. Дело в том, что жилье перестает приносить такой высокий доход, как раньше, поэтому собственники переводят деньги в более эффективные финансовые инструменты».

Сколько стоит арендовать хорошую «трешку» в Москве? Ответ не столь очевиден, как несколько лет назад. Во всяком случае требуется уточнить, какой район города имеется в виду. С каждым годом в Москве все отчетливее проявляется территориальная сегрегация, все меньше сходства остается в облике еще недавно одинаковых районов. Как следствие, за последний год произошло серьезное перераспределение стоимости аренды. Вот красноречивый пример: ставки на многокомнатные квартиры в ЮАО выросли более чем вдвое, тогда как наем аналогичного жилья в ВАО подешевел почти на 20%.

Пока происходит процесс формирования, не лишены смысла средние показатели статистики. Согласно данным К. Ковалева, в элитном секторе рост арендной платы за прошлый год составил в среднем 15–20%. Это несколько выше, чем в предыдущие периоды, и связано со стремительным увеличением продажной стоимости квартир в 2006 году, падением курса доллара и общим повышением эксплуатационных расходов. Аренда квартир эконом-класса, по данным Г. Киселевой, подорожала за 2007 год в среднем на 20% в долларовом эквиваленте. Если учитывать падение курса доллара, рублевый рост арендных ставок равняется 10–12%.

Большинство специалистов уверены, что дальнейший сценарий развития рынка аренды напрямую связан с вероятными изменениями на рынке продаж. Комментируя ситуацию, К. Ковалев поясняет: «В связи с тем что ожидается рост цены продаж, можно говорить и о росте арендной платы на элитные квартиры в ближайшие годы. По прогнозам аналитиков компании Blackwood, в 2008 году повышение достигнет 10–15%». Как известно, дешевое жилье дорожает не столь показательными темпами, как «элита», поэтому возможны различные варианты. Один из них — некоторая стабилизация и даже падение цен. «Если стоимость квартир будет снижаться, то рынок аренды оживится — станут снимать больше квартир. Увеличится приток в Москву жителей других городов, тогда как в последнее время наблюдались прямо противоположные тенденции», — предполагает М. Жукова.

Но серьезное снижение цен едва ли возможно. Как известно, рынок недвижимости довольно инертен, поэтому уменьшение цен на недвижимость, если оно проходит плавно, сказывается на арендных ставках не ранее чем через полгода–год. По прогнозам аналитиков, рынок недвижимости в ближайшее время будет развиваться стабильно, поэтому в сфере аренды никаких заметных потрясений не ожидается.

В последнее время московское правительство уделяет повышенное внимание формированию рынка жилья для аренды. Один из путей его развития — создание доходных домов. Подобная инициатива давно обсуждается, более того, несколько лет назад в порядке эксперимента был возведен первый доходный дом в Николоворобинском переулке. Работы осуществил Департамент инвестиционных программ строительства Москвы, передавший здание в ведение Государственного управления московского жилого комплекса, который в настоящее время эксплуатирует объект на правах хозяйственного ведения. Способны ли подобные инициативы решить проблему съемного жилья в столице? Найти участок для строительства доходного дома в Москве довольно сложно. Кроме того, земля в городе дорогая, реализовывать на ней малоприбыльные проекты никто не станет. Если сегодня приобрести квартиру для сдачи аренду, она окупится через 20–25 лет. И это при среднерыночной ставке.

С доходными домами складывается похожая ситуация: если сдавать в них квартиры по $200–300 в месяц, вложения оправдаются через те же 20–25 лет. Чтобы проект стал прибыльным, ставки придется поднять, но в этом случае доходные дома не составят серьезной конкуренции частным предложениям.

Специалисты выдвигают и другие серьезные аргументы против этой затеи. Так, К. Ковалев полагает, что развитие рынка доходных домов пока связано только с идеями московского правительства и затрагивает лишь сегмент жилья эконом-класса. Г. Киселева считает проект уязвимым, поскольку он ориентирован не на ту категорию населения, представители которой чаще всего арендуют квартиры: «Доходные дома ориентированы в первую очередь на москвичей, а основная масса людей, которые снимают жилье, — иногородние. Думаю, что ближайшие пять–десять лет эти государственные инициативы не повлияют на московский рынок аренды. Спрос слишком велик, чтобы его удалось удовлетворить за счет таких проектов в обозримые сроки».